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2019中国房地产上市公司研究成果发布

2019-5-23 18:53|来自: 金融界网站

一、中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2019中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示:2018年,在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下,全国商品房成交规模再创新高,但销售及销售均价增速均放缓,房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇,延续“增收又增利”态势,但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来,调控政策转向“以稳为主,一城一策”,房地产市场保持稳定预期,同时企业融资状况有所改善,资金压力有所缓解,高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注,房地产行业价值投资进入新阶段。

(1)总资产均值增长超两成,发展逻辑逐步分化

总资产增速超两成,多动力推动规模增长

2018年房地产上市公司总资产均值及增长率

房地产上市公司总资产规模保持快速增长,但同比增速略有放缓。2018年,沪深及大陆在港上市房地产公司总资产继续保持高速增长,均值同比增长24.82%至1333.98亿元。其中,沪深上市房地产公司总资产均值达到979.79亿元,同比增长23.41%,较2017年下降6.28个百分点;以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元,同比增长25.95%,较2017年降低7.79个百分点。

具体来看,2018年房地产上市公司总资产的增长主要由以下几个因素推动:存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分,是推助总资产增长的主要动力。在市场面临不确定性的情况下,上市房地产公司通过放缓拿地节奏、加大项目去化力度、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度,助力企业规模增长。存货均值分别同比增长21.23%、30.26%,货币资金分别增长26.43%、26.67%,权益性投资分别增长45.78%47.77%,投资性房地产分别增长35.85%、18.41%。

资产规模断层明显,不同阵营企业发展逻辑出现分化

  2018年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率

随着规模效应不断显现,行业集中度进一步提升,阵营出现明显断层。具体来看,14家3000亿以上房地产上市企业总资产占全部样本的51.60%,增长率均值为29.12%,较上年下降15.73个百分点,更加追求稳健高质量;部分中型企业继续发力加速做大规模,加速优质资源向企业聚集,1000-3000亿阵营企业增长率均值为30.05%;总资产规模1000亿以下的小型企业频频出现负增长,部分企业因经营不善、过度拓展公司多元业务等原因以出售股权债权等方式维持公司持续经营,资产规模持续收缩。

(2)盈利能力:持续增收又增利格局,强者恒强更为显著

 增收又增利,盈利能力分化加剧

2018年,房地产上市公司销售业绩稳步提升,带动营业收入、净利润规模平稳增长,盈利能力显著增强。受益于早期低成本拿地项目的结转,2018年房地产上市公司“增收又增利”态势延续,沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为279.49亿元,同比增长25.63%;净利润均值为40.49亿元,同比增长30.49%。

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值

2018年,房地产上市公司保持较高盈利质量,净利润率的提升带动净资产收益率稳步提升,沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为14.35%、17.00%,较去年上升0.55、0.30个百分点,其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深2.65个百分点;净资产收益率均值分别增长了0.24和0.65个百分点,达到11.07%和14.83%。

 三费管控继续强化,运营效率略有降低

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值

2018年,房地产上市公司强化费用管控能力,保持高盈利水平。从三项费用率来看,2018年沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.15%、14.47%,沪深上市房地产公司较上年上升0.58个百分点,而大陆在港上市房地产公司较上年下降0.40个百分点。

2018年,中央继续坚持“房住不炒”政策不放松,房地产项目去化压力加大,房企周转速度小幅放缓。2018年,沪深上市房地产公司总资产周转率、存货周转率均值分别为0.21、0.31,均较上年下降0.01;大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.19、0.35,较上年分别下降0.01和0.02。

(3)财务稳健性:有效负债水平下降,多举措保障现金流

 有效负债率显著下降,短期偿债能力略有提升

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率

2018年,房地产上市公司资产负债率保持高位,剔除预收账款后的有效负债率水平较上年显著降低,去杠杆取得一定成效。沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03%、75.16%,较上年上升0.65、0.81个百分点。但得益于2018年良好的销售表现,沪深及大陆在港上市房地产公司有效资产负债率均值为50.32%、56.70%,较上年分别下降2.14、3.48个百分点。

2018年,房地产上市公司加强资金管理,通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式,有效增强企业的短期偿债能力。沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为1.30、1.60,速动比率保持稳定,企业短期偿债能力略有提升。

 理性投资加速回款,现金流得到改善

2016-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值

为应对市场预期转向和资金面趋紧的情况,房地产上市公司投融资态度更为理性,公司现金流得到一定改善。其中,大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值为53.19亿元,同比增加134.21%;受部分大型房地产上市公司业务规模持续扩张影响,沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比减少25.34%至18.90亿元。

2018年,房地产市场调控政策和融资渠道仍保持收紧态势,市场预期逐渐回归理性,房地产上市公司由“冲规模、扩土储”转为“紧投资、稳现金”,更加注重提高现金流安全边际:一方面,房地产上市公司放缓拿地节奏,减少现金支出,保障企业经营现金流的稳定;另一方面,在日益加大的资金压力下,部分房地产上市公司加强销售回款管理,制定更高的销售回款目标,自有资金比例持续增加。

(4)股东回报:价值创造能力提高,经济增加值(EVA)小幅提升

   资产收益水平继续提升,经营业绩改善提升股东回报

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值

2018年,房地产上市公司通过提升管控能力与资本利用效率,盈利水平明显提升,每股收益大幅增长。沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.62元、0.81元,较2017年分别上涨0.13元、0.20元。

经济增加值(EVA)实现小幅提升,价值创造能力不断强化

2017-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司EVA、NOPAT与资本成本均值

2018年,沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为9.31亿元和7.00亿元,同比增长8.13%和16.86%,财富创造能力进一步提升,两者EVA均值差距呈现缩小趋势。

   分红企业增至八成,股东回报水平显著提升

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司股息率均值

2018年,房地产上市公司全面增强股东回报意识,不断提高股息率回馈股东,增强投资者投资动力。2018年沪深上市房地产公司股息率均值提升至2.57%,较2017年提升1.28个百分点;大陆在港上市房地产公司股息率为6.01%,较2017年提升1.53个百分点,股东回报水平均有大幅提升。

(5)价值管理:行业整体估值中枢下移,价值管理改善市值表现

 经济承压叠加政策调控,板块估值大幅下调

2018年,房地产宏观调控持续,在融资渠道进一步受限的情况下,房地产上市公司通过战略升级、现金流管控、协调多方利益以及持续经营管理等举措,持续创造、传递和评估企业价值,推动以价值为核心的市值管理更具弹性和韧性。

2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2018年,国家宏观经济下行压力凸显,投资者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块,房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值均出现了下跌,沪深上市房地产公司市值均值为167.26亿,同比下降25.25%,大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿,同比下降11.08%。

  2018年房地产上市公司主营业务收入与市值情况

经营状况和盈利能力是上市公司价值实现的基础,房地产上市公司价值创造能力越强、资本市场表现越活跃,越受投资者青睐。部分房地产市场公司市值表现更为优异,它们呈现出如下特征:(1)2018年龙头房企的企业价值效应得以彰显,龙头股崛起,在资本市场上的投资价值持续扩大;(2)部分房地产上市公司的盈利能力强,稳健性高,企业市值表现较好;(3)部分企业具有独特的商业模式,市值表现良好。可见,房地产上市公司主营业务能力是价值创造的根本,只有科学化管理、高效经营,实现业绩增长,才能提高企业价值。

(6)投资价值:板块防御性价值凸显,优质房企值得关注

   行业表现优于大盘,估值仍具提升空间

2014-2019年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况

从历史表现来看,房地产板块走势整体表现优于大盘,尤其下行周期抗风险表现更优。2014-2015年中期,A股市场进入上行通道,中证A股指数累计涨幅146.12%,申万地产指数累计涨幅157.57%,高于中证A股指数涨幅11.45个百分点,房地产板块表现出更强的增长性。2018年港股市场走入下行波段,恒生指数累计跌幅13.61%,恒生地产指数累计跌幅7.35%,低于恒生指数跌幅6.26个百分点,房地产板块在下行周期表现出更强的抗风险性。

 股票市场回归价值投资,龙头、裂变式发展和政策红利加持的企业更受青睐

伴随资本市场的震荡波动以及监管层监管持续规范,资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择,将更为强调估值和业绩匹配度,价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值,龙头、裂变式发展、政策红利加持的企业更易获得投资者的青睐:

第一,龙头企业受益于行业集中度提升,业绩稳定增长预期确定性高,投资价值显著。头部企业具有规模、资金、布局、土地储备和高溢价品牌等优势,综合竞争力更强,在资本市场中防御性和反攻表现更优异。

第二,裂变式发展的企业通过主业孵化子板块,实现业务板块持续增值,投资潜力大。上市房企凭借主业的聚焦发展,扩大产业链资源聚集效用,成功的孵化出一批有竞争力的子板块,提升了公司的综合竞争力。

第三,城市红利型企业具有高成长性。2019年在“因城施策、分类指导”下,城市房地产市场分化格局将延续。不同等级城市存在周期轮动机遇,踩准市场节奏、拥有优质土储的房地产上市公司具有高成长性。

第四,产城运营型企业正在被更多的地方政府、知名企业和广大客户所认可,估值水平持续提升。为推动经济“脱虚向实”、实现“中国制造2025”等目标的完成,2018年国家产业利好政策频出,产业结构加速转型升级,越来越多的企业和资金涌入产业地产,享受产业政策红利的房地产上市公司拥有较好的成长性。

二、2019中国房地产上市公司TOP10研究结果

通过系统研究和客观评价,研究组发掘了行业内综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司,形成“中国房地产上市公司TOP10”研究成果,引领房地产行业投资的良性循环和健康发展,为投资者提供科学全面的投资参考依据。

2019沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10

2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称
1000002.SZ万科A13333.HK中国恒大
2600048.SH保利地产20688.HK中国海外发展
3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园
4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地
5600606.SH绿地控股51918.HK融创中国
6002146.SZ荣盛发展63383.HK雅居乐集团
7600376.SH首开股份73380.HK龙光地产
8600208.SH新湖中宝86158.HK正荣地产
9601992.SH金隅集团91813.HK合景泰富集团
10000402.SZ金融街102868.HK首创置业

  2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10

2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称
1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展
2600048.SH保利地产23333.HK中国恒大
3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园
4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地
5601155.SH新城控股56158.HK正荣地产
6002146.SZ荣盛发展61638.HK佳兆业集团
7000402.SZ金融街71238.HK宝龙地产
8600376.SH首开股份82868.HK首创置业
9601588.SH北辰实业91622.HK力高集团
10600565.SH迪马股份101862.HK景瑞控股

2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10

2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称
1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展
2001979.SZ招商蛇口21109.HK华润置地
3600340.SH华夏幸福30960.HK龙湖集团
4600048.SH保利地产41238.HK宝龙地产
5601155.SH新城控股52868.HK首创置业
6000402.SZ金融街63883.HK中国奥园
7601992.SH金隅集团71233.HK时代中国控股
8002146.SZ荣盛发展81628.HK禹洲地产
9000961.SZ中南建设91030.HK新城发展控股
10000926.SZ福星股份100618.HK北大资源

  2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10

2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称
1600340.SH华夏幸福13333.HK中国恒大
2600048.SH保利地产20817.HK中国金茂
3001979.SZ招商蛇口33380.HK龙光地产
4600466.SH蓝光发展41638.HK佳兆业集团
5601992.SH金隅集团53883.HK中国奥园
6000671.SZ阳光城61238.HK宝龙地产
7000961.SZ中南建设71628.HK禹洲地产
8601588.SH北辰实业82868.HK首创置业
9600823.SH世茂股份91862.HK景瑞控股
10600376.SH首开股份102608.HK阳光100中国

2019中国房地产上市公司商业开发运营优秀企业

2019排名股票代码股票简称
11109.HK华润置地
20960.HK龙湖集团
31238.HK宝龙地产
43883.HK中国奥园
50272.HK瑞安房地产
6000402.SZ金融街
7601155.SH新城控股
82868.HK首创置业
90817.HK中国金茂
10600823.SH世茂股份

2019中国房地产上市公司治理TOP10

2019股票代码股票简称
13333.HK中国恒大
2000002.SZ万科A
3600340.SH华夏幸福
40960.HK龙湖集团
5000732.SZ泰禾集团
61638.HK佳兆业集团
7000402.SZ金融街
83383.HK雅居乐集团
96111.HK大发地产
102183.HK三盛控股
 

2019中国房地产上市公司十大金牌CEO 2019中国房地产上市公司十大金牌CFO

股票代码股票简称CEO股票代码股票简称CFO
3333.HK中国恒大夏海钧0688.HK中国海外发展吕世杰
600048.SH保利地产刘平600340.SH华夏幸福吴中兵
600340.SH华夏幸福孟惊2007.HK碧桂园伍碧君
6158.HK正荣地产黄仙枝600048.SH保利地产周东利
3383.HK雅居乐集团王海洋1918.HK融创中国曹鸿玲
1638.HK佳兆业集团麦帆3900.HK绿城中国冯征
1238.HK宝龙地产许华芳0960.HK龙湖集团赵轶
600565.SH东原集团(迪马股份)杨永席001979.SZ招商蛇口黄均隆
000926.SZ福星股份冯东兴000671.SZ阳光城陈霓
1622.HK力高集团黄若青000926.SZ福星股份冯俊秀

 2019中国房地产上市公司十大金牌董秘 2019中国房地产行业十大金牌分析师

股票代码股票简称董秘机构名称分析师
000002.SZ万科A朱旭广发证券乐加栋
600048.SH保利地产黄海海通证券涂力磊
001979.SZ招商蛇口刘宁兴业证券阎常铭
600340.SH华夏幸福林成红中信证券陈聪
600383.SH金地集团徐家俊中金公司张宇
600606.SH绿地控股王晓东华泰证券陈慎
0884.HK旭辉控股集团罗泰安招商证券赵可
601155.SH新城控股陈鹏国泰君安谢皓宇
002146.SZ荣盛发展陈金海天风证券陈天诚
000926.SZ福星股份汤文华东方证券竺劲

2019中国上市物业服务投资价值优秀企业

企业名称企业名称
恒大地产集团湖北福星科技股份有限公司
华夏幸福基业股份有限公司重庆市迪马实业股份有限公司
碧桂园控股有限公司力高地产集团有限公司
中国海外发展有限公司北大资源(控股)有限公司
北京金隅集团股份有限公司上海大发房地产集团有限公司
合景泰富集团控股有限公司财信国兴地产发展股份有限公司
北京北辰实业股份有限公司上坤地产集团有限公司

2019中国上市物业服务投资价值优秀企业

股票代码股票简称
2869.HK绿城服务
6098.HK碧桂园服务
1778.HK彩生活
2669.HK中海物业
3319.HK雅生活服务

2019值得资本市场关注的房地产服务商

企业名称
保利物业发展股份有限公司
金科物业服务集团有限公司
四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司
同策房产咨询股份有限公司
深圳市卓越物业管理股份有限公司
重庆新大正物业集团股份有限公司
汇得行(中国)集团有限公司
河南兴业物联网管理科技有限公司


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编辑:张明月